湖南邵阳新邵一宗工程置换土地项目

【新邵县概况】新邵位于湘中邵阳盆地与新涟盆地之间。东北靠涟源市，东南临邵东县，南抵邵阳市、邵阳县，西接隆回县，北连新化县、冷水江市。境内寸石镇花桥村为湖南省地理中心。全县总面积1763平方公里，总人口81万人,城镇人口25.11万人，城镇化率达到31%。2013年新邵县经济全年生产总值94.95亿元，实现财政收入8.2亿元，农民人均纯收入6505元，城镇居民人均可支配收入17276元。目前商品房均价为3000元/平方米左右，临街铺面12000元/平方米以上。
  【拍卖标的】新邵县和谐路一期项目投资收益权，含以下内容：1、土地收储出资约9500万元（拟收储地块位于新邵县城东，总面积约500亩，后期可出让土地约315亩，综合容积率约2.65）；
  2、代建工程出资约1.1亿元（工程部分包括建设路田园南路、和谐路、大同路、酒厂支路、酿溪四小、单位职工安置房等工程的建设。）
  拍卖条件：1、起拍价2.05亿，折合土地单价65万/亩，竞买保证金1000万元，投资收益标准为投资权与使用权增值价差的60％；
  2、现金部分在签订《土地开发合同》后3个月内付至现金部分的40%，首期供地后3个月内付至现金部分的70%，第二期供地后3个月内付清现金部分。
  现金按期付至40%后9个月内公示出让实际支付投资收益权价款等价的土地；现金付至70%后，5个月内公示出让实际支付投资收益权价款等价的土地；全部现金支付完和所有代建工程竣工验收后，5个月内公示出让剩余土地。所有土地须在两年半内出让完毕。
【项目优势】1、区域优势明显。项目位于老城区东边，配套设施完善，紧邻新邵县高中之一【新邵八中】，该（校有4000余名师生)，周边还有资江中学、酿溪中学、以及代建工程内的小学，可谓学区房的绝版区域。1公里范围分布有县人民医院、县汽车站、县国土局、县司法局等，和谐路一期建成后，直接与新邵的商业街新阳路连通，宜商宜居。
2、新邵房地产形势分析。新邵县城镇居民20.9万，主力消费人群（20-49岁）占比48.84%，市场消费潜力巨大。楼盘开发主要集中在城市新区，而老城区目前惟有城市花园一个项目，目前处于清盘状态。实地调查显示，新区楼盘多为乡镇进城人群购买，老城区居民因生活习惯更愿意就地置业，但老城已无业可置。可见老城区的改善性住房需求远未能得到满足，该项目的开发定是应需而上。
3、通过投资权拿地，地价低于熟地价格。2014年新邵老城区商住地块出让价格185万-215万/亩（楼面地价462-896元/平方米），而我们投资权的项目只有65万/亩，楼面地价367元/平方米。